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  来源微信公众号:观点

  应对重复的危机时,过去的经验往往是人们借鉴的首要选择。

  观点地产网“新冠”病毒的猝不及防,让原本便不景气的房地产市场雪上加霜。传统的楼市销售淡季,又加上闭门的线下售楼处,这一段时间,房企并不好过。

  为了拉动销售回款的进度条,房企们搬出各类如线上营销等举措,其中不乏一时间内出现的大量“无理由退房”活动。

  2月9日-10日,融创中国先后公开表示,对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策,即2月10日至3月31日认购融创北京指定项目,认购之日起享受30天内无理由退房,覆盖上海、江苏、安徽、浙江、济南、太原等60个城市。

  同样于2月10日,据花样年官方消息,该公司推出5大措施进行线上营销推广,其中包括30天无理由退房、商办类项目产品享10%首付、线上认购10000元优惠等。

  事实上,在疫情大范围爆发之后,各大房企便相继开启了线上售楼+无理由退房的营销活动。上周,保利发展、碧桂园清远、绿地湖南、时代中国、富力、雅居乐等房企也均有相关举措推出。

  佛山市房地产协会副会长骆仪克认为,这类“无理由退房”的营销举措对稳定市场有利,为后续时期保持市场热度和购房的关注度,可以提供有效帮助。

  但同时又有业内人士表示,“无理由购房”只是噱头,是消除购房疑虑的一种心理暗示,对于后续楼市的影响有限。中原地产首席分析师张大伟同样觉得,无理由退房30天这种营销噱头对市场毫无用处,起码要3-6个月的无理由退房周期,才能对市场有一定的推动影响。

  “无理由退房”之初

  应对重复的危机时,过去的经验往往是人们借鉴的首要选择。

  回溯历史,“无理由退房”正是出自潘石屹之手。1995年,潘石屹在销售SOHO现代城时首次提出“无理由退房”,直到1999年底现代城二号楼入住时首次采用,当时概念解释为:“无理由退房”是买卖双方协商一致的合同解除,即“发展商同意买方退房的一种提前的放弃抗辩的同意表示”。

  “既然日子过不下去了,不如心平气和地离婚。”当时的潘石屹如是说道。

  两年之后,2001年房地产入住问题集中爆发,各种延期交房、擅改设计、面积缩水等等交盘暴露出越来越多的问题,让当时火热的房地产市场突遭冷空气。也正是这时,潘石屹提出了“年息10%的无理由退房”。

  这一升级版的“无理由退房”,一是供业主决策的时间延长,决定是否退房的时间由过去的“收到入住通知10日内”改为20天;二是将原来的“退房款+银行活期利息”改为“退房款+10%的年息”。不过当初接踵而来的,是业内对于“扰乱市场,哄抬物价”的反对声。

  尽管多年来争议不断,但每当房地产市场不甚提振、房企去库存和回笼房款压力大之时,“无理由退房”这样的营销策略还是伴随其后。

  见诸于2008年,北京楼市下行,各种降价促销手段依旧无力之际,又再次掀起“无理由退房”之风。北京的东亚三环中心、中体奥林匹克花园等都相继推出“纯粹无理由退房”政策,当时很多签约者表示,无理由退房政策是其看中的一大卖点。

  只是令人惊讶的是,作为开创者的潘石屹,居然公开炮轰起了无理由退房,他同时提出,中国房地产界有人不断地创新,如“保租销售”“无理由退房”“零首付”等,“这些都有可能演变成没有监管的金融产品”。

  有证券分析师也在当时提出观点,退房本身就是违背市场规律的行为,不应该纵容。此时市场上的声音普遍认为,短期看降价退房行为是利于购房者的,但延长时间线,房价再降,退房又会重现,容易形成恶性循环。

  从实际效果回望2008年,无理由退房这样的营销方式确实对楼市起了一定的作用,但总体也是“无力回天”。

  恒大开创的“无理由退房”

  很多不了解楼市历史的人,也许是从2015年恒大宣布实施旗下所有楼盘住宅实施无理由退房政策,才开始认知这一概念。

  2015年,整个房地产市场也是处于悲观论调。这一年,恒大宣布实施无理由退房政策,购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起,至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。

  恒大顺势成为首个推出这一举措的大型房企。一时间,“无理由退房”成为热议的话题。而此时的看法已不同前几年,多数业内以为,“无理由退房”的做法能够强化购房者的入市心理,或许会有炒作的意。

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